粤港澳大湾区指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州九市组成的城市群，是继美国纽

粤港澳大湾区指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州九市组成的城市群，是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

2017年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，政府强调，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。

2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》正式签署。按照协议，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，完善创新合作机制，促进互利共赢合作关系，共同将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，打造国际一流湾区和世界级城市群。

在专家看来，港澳因素以及粤港澳的合作对于广东的改革开放与经济发展具有全局意义。过去的发展经验表明，它是撬动广东开放和改革的一个杠杆，也是加快经济发展的助推器。在经济发展新阶段的今天，它可以成为推进广东改革开放的一个支点，促进广东发展方式转变的契机。

大湾区城市群的提出，被视为是包括港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版，从过去三十多年前店后厂的经贸格局，升级成为先进制造业和现代服务业有机融合最重要的示范区;从区域经济合作，上升到全方位对外开放的国家战略;这为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇，也赋予了新使命。同时，一个充满活力的大湾区将持续吸引投资、孕育本土企业并推动稳健的房地产需求增长，从而推动长期资产价值升值。

土地供应：普遍土地资源有限住宅供应不足

站在全国战略高地的粤港澳大湾区，包括生产、服务、生活都将得到极大提升。而作为三者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。然而，经过10余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间有限。

按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

相关城市的土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万平方米下降至2017年上半年的1631万平方米(建筑面积)。

其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

此外，珠三角重点城市普遍“土地成本高企”，以广州为例，2016年后土地获取价格基本达到周边在售楼盘价格80%以上。2017年后，广州、佛山等城市继续加强调控，相继实施“竞自持”出让，然而房企拿地成本普遍不低。

土地市场供应不足，继而影响一手住宅销售和二手交易市场。2016年以来，珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态，商品住宅库存持续下降，珠三角重点城市住宅可售货量不足是普遍现象。由于中心城区土地资源极度紧张，三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力。从2017年合富研究院监测的市场成交数据看，广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手：二手”占比分别为“46：54”、“29：71”、“47：53”。

产业与交通：促进区域市场价值的最关键因素

影响区域市场价值的因素多种多样，包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、政府调控等各个方面。而如果从更为宏观的角度入手，对不同区域的市场价值进行横向比较，则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。

珠三角城市以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，但不同区域由于产业类型及发展阶段差异，产业效能不尽相同。从粤港澳大湾区城市不同区域产业效能对比，不难看出：城市内部第三产业，尤其是金融、商贸、现代服务业水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

从交通方面看，粤港澳大湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。珠三角城市现有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。桥梁方面，港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。

通过与现状区域市场价格比对，不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其他区域;同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。

价值机遇：产业转型和交通一体化加速推进

珠三角城市历来对社会投资的吸聚能力强，广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个重点城市2016年投资密度在6000万元/平方公里以上。而近10年肇庆、江门、惠州投资增长规模超过400%。

粤港澳大湾区是“一带一路”倡议最重要的关键节点之一，珠三角“世界工厂”之名响誉全球。但从现状水平看，珠三角九市与国际发达城市(包括香港、澳门)相较，在经济效能(人均/地均GDP)、生产服务能力(第三产业/生产性服务业占比)等方面仍有相当差距，这些差距是未来城市经济发展的主要空间所在。

目前，粤港澳大湾区的产业升级转型正在快速推进。承接“中国制造2025”“新一代智能发展规划”“人民币国际化”等系列国家政策利好，智能化、通信技术、专用设备是主攻方向。核心城市广州、深圳、珠海除第二产业外，正持续加强金融、商贸及航运服务集聚功能，其他各城产业发展则彼此各有侧重。

珠三角城市虽然实力强大，但以往普遍各自发展，从现实角度看，区域经济尚未真正融合。粤港澳大湾区整体能力发挥，需要以“产业协同”及“城市分工”为基础，预计这两个方面是未来政府主力推导的方向。包括对城市交通、配套资源、产业分工等各方面的“能力整合”措施有望快速启动。

同时，粤港澳大湾区“交通协同”正在快速推进。某种程度上看，“交通协同”进度显著领先于“产业协同”。当前广州、深圳、佛山、东莞四个城市已有地铁运行，广佛地铁实现无缝连接。

未来各城交通骨架继续延伸，多个城市地铁网络从无到有，各城市地铁“相互握手”。城际轨道、高速路网等建设亦在持续加快。交通协同能力提升，将带动城市间经济融合水平快速提高，各地资源、配套及产业运作在交通一体化推动下实现更充分的共享。