榜·单·解·读2018年1-4月，TOP100房企整体销售规模达2 65万亿元，同比增长28 5%。碧桂园、恒大累计销售已超2000亿元。百强房企各梯队门槛

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2018年1-4月，TOP100房企整体销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%。碧桂园、恒大累计销售已超2000亿元。百强房企各梯队门槛提升显著，TOP50门槛增长最快，增幅近5成。本月，各城市预售政策略有松动，部分房企的高价项目集中入市。我们认为，在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多持货观望的房企选择以价换量，被动加速项目入市，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

五家房企销售累计突破千亿

2018年1-4月，TOP100房企总体销售规模达到了2.65万亿元，同比增长28.5%。TOP100房企本月的销售情况环比下降5.8%，主要是企业供应不足。截止4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。

2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。

其中，TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%。TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。

去年下半年以来，市场调控政策不断紧缩，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。从3月开始，各地政府为了维稳市场，在严控预售价格的情况下，开始适度加大市场供应，长沙、重庆、上海、武汉等多地房企项目批量入市，其中不乏一些备受关注的豪宅项目，如信达泰禾上海院子、瑞安房地产翠湖天地等。以上海为例，3-4月上海批复预售证项目达47个，面积173.67万平方米，远超去年末和今年年初供应量。此外，五一黄金周即将来临，预计5月房企推货数量将会再迎新高。

巨大的市场需求，加之严格的限价政策下，一些新开盘项目开盘均价远低于周边二手房价格，倒挂现象严重，3-4月多数开盘项目****、热销不已，出现“一房难抢”、“开盘即**”的抢房热潮，部分房企销售业绩因此迎来开年来的小高峰。

在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

以上海市场为例，一季度单价80000元/平方米以上的豪宅项目预售证批复寥寥无几，4月翠湖天地隽荟都、泰禾上海院子等多个高价豪宅项目纷纷入市，但预售证审批价格多数与市场预期差距较大，部分项目价格回归到两年前。例如4月17日开盘的信达泰禾上海院子，2015年11月拿地时，剔除保障住房建面后的拿地楼板价高达61440元/平方米，市场预期单价在100000万元/平方米以上，但在市场调控不断加码和企业巨大的资金压力下，该项目不得不降低预期售价，快速入市销售。

与此同时，上海龙湖天璞的境况则更能说明政府调控力度的强硬和目前房企的被动性。据悉，龙湖天璞2016年6月预期开盘价格80000元/平方米，但随后限价等政策使得调控不断升级，该项目预售批复价格一路降至50000元/平方米，迟迟未开盘，与此同时，其周边二手房价格均价不到50000元/平方米，其自身销售压力可想而知。(克而瑞地产研究)